§ 7 ZDN Předmět daně

Komentář k § 7 odst. 1 ZDN

Předmětem daně ze staveb a jednotek je (pokud se nachází na území České republiky) zdanitelná stavba nebo zdanitelná jednotka.

Zdanitelnou stavbou se rozumí dokončená nebo užívaná budova podle katastrálního zákona, nebo inženýrská stavba uvedená v příloze zákona o dani z nemovitých věcí. Z pohledu dokončení a užívání jsou tedy zdanitelnými stavbami ty stavby, které lze užívat podle § 119 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, který stanoví, ve kterých případech se vyžaduje pro užívání stavby vydání kolaudačního souhlasu nebo kdy postačí oznámení stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby. Dále jsou zdanitelnými stavbami stavby, které jsou užívané před vydáním kolaudačního souhlasu nebo před oznámením stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby, jestliže zdanitelná stavba bude stavebně a technicky uspořádána tak, že je schopna plnit základní funkci a je užívána, případně jde o takovou zdanitelnou stavbu, která nevyžadovala pro zahájení výstavby stavební povolení ani ohlášení, a je stavebně a technicky uspořádána tak, že plní základní funkci této zdanitelné stavby a je užívána nebo je možné začít s jejím užíváním.

Budovou se tedy rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí [§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)]. Převážné uzavření se počítá z obvodových stěn, tj. bez střešní konstrukce. Jestliže je stavba převážně uzavřena obvodovými stěnami, tzn., že má alespoň tři obvodové stěny, a střešní konstrukcí, lze konstatovat, že se jedná o budovu. Je irelevantní, zda taková budova je nebo není evidována v katastru nemovitostí. Inženýrské stavby, které jsou uvedeny v příloze zákona o dani z nemovitých věcí, případně nejsou uvedeny v příloze, ale mají charakter budov podle katastrálního zákona, jsou také zdanitelnou stavbou. Je-li v příloze k zákonu o dani z nemovitých věcí u inženýrských staveb před číselným kódem Klasifikace stavebních děl CZ-CC uvedeno "ex", vztahuje se příloha na inženýrské stavby označené současně číselným kódem CZ-CC a výslovně uvedeným slovním popisem k tomuto kódu v části přílohy. Inženýrskými stavbami, které jsou zdanitelnou stavbou, jsou podle přílohy k zákonu o dani z nemovitých věcí například: věže pro vysílání a retranslační věže, věže a věžové zásobníky pro hornictví a těžbu surovin, věže chladící pro energetiku a další.

Zdanitelnou jednotkou se rozumí dokončená nebo užívaná jednotka podle nového občanského zákoníku a dokončená nebo užívaná jednotka, která je vymezena podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Rozestavěná jednotka tedy není pro účely ZDN zdanitelnou jednotkou, pokud není užívána před dokončením. Dokončení a užívání se posuzuje obdobně jako tomu je u zdanitelných staveb.

Podle nového občanského zákoníku jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží i pozemek, na němž byl dům zřízen (§ 1159 NOZ, § 1160 NOZ). Obdobné platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor (skupinu) bytů nebo nebytových prostorů (§ 1158 odst. 2 NOZ). Součástí jednotky, podle nového občanského zákoníku, je tedy pozemek, na němž byl dům zřízen a podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím může být součástí jednotky také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. Na jednotku je nutno pohlížet v kontextu s ustanovením § 12b ZDN, který říká, že ustanovení o jednotce a o nemovité věci se použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.

Komentář k § 7 odst. 2 ZDN

Předmětem daně ze staveb a jednotek není tedy budova, v níž jsou zdanitelné jednotky. V případech, kdy například na základě stavebních úprav dojde u již existující zdanitelné stavby k vymezení jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy, zdanitelná stavba přestane být…